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11월 11일 금융위원회 주재, 금융시장 현황 점검회의에서 “금융당국이 단기자금시장의 가장 취약한 연결고리로 작용하고 있는 프로젝트 파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음 (ABCP) 매입 지원에 2조8000억원 이상을 투입한다. 제2 채권시장안정펀드 규모를 4500억원에서1조 8000억 원으로 확대하고, 산업은행과 신용보증기금의 기업어음(CP) 매입 지원을1조 원+α 규모로 운영하는 등 Two-track으로 대응한다.”는 내용을 발표하였습니다.
국내 부동산 시장이 급격하게 침체되어가고 있는 가운데, 시공사(건설사)의 자금 문제는 가히 심각한 수준이라 전국 각지에서 공사 중단 및 분양 포기 사태가 속출하고 있으며, 이와 연결된 PF와 PF APCP 규모가 큰 몇몇 증권사 및 저축은행들의 신용경색도 우려할 만한 상황입니다.
최근에 국내 자금시장을 충격에 빠트린 강원 레고랜드(2022년 5월 개장) 역시 2050억 원 규모의 ABCP를 발행하면서 강원도가 지급보증을 한 건으로 결국에는 최종 부도처리된 바 있습니다.
그리고, 역사상 최대 규모의 재건축 사업인 서울 강동구 '둔촌주공'이 공사 중단 등으로 기존 PF가 부도위기에 까지 몰렸다가 만기 하루 전 10월 28일에 가까스로 차환발행에 성공한 바 있는데 그 금리가 12% 안팎인 점에 주목해야 합니다.
또한, 국내 시공능력 8위인 롯데건설이 계열사로부터 1조 1천 억 원을 수혈받았는데 롯데케미컬로부터 5천억 원, 3천억 원,주주배정 유상증자를 통한 2천억 원에 이어 11일에는 롯데홈쇼핑으로부터 1천억 원을 지원받았습니다. 하지만 이것은 시작에 불과할 뿐 2022년 말 까지 롯데건설이 상환해야 하는 PF ABCP규모는 총 3.1조 원이고,내년 말까지는 3.6조 원으로 실로 엄청난 수준입니다.
PF와 PF ABCP의 위험성을 정확히 알기 위해서는 먼저
동 개념과 금융구조를 이해해야 하는데,
PF는 Project Financing의 약자로, 시행사(조합 등)가 토지매입대금 및 사업 전반의 자금 융통을 위해 해당 부동산의 장기 개발이익을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받는 행위를 말하며, 기업대출과 비교한다면 기업은 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하지만 PF는 미래 현금에 기초하여 자금을 조달하는 것이 차이입니다.
PF ABCP 란, PF를 기초자산으로 하는 장기 프로젝트를 진행하는 데 있어서 건설자금 회전이 용이하지 않을 경우 장기 개발수익을 담보로 단기금융(통상 3개월 단위)을 일으키는 것을 말하는데, 만약 장기 프로젝트 사업성에 문제가 생기게 되면 단기자금 조달이 어려워지며 결국은 급격한 신용경색 및 부도에까지 이어질 수 있는 것입니다.
ABCP란 자산유동화 기업어음 (Asset Backed Commercial Paper)
| 자산담보부증권(ABS)의 한 형태로. 유동화 전문회사인 특수목적회사(SPC)가 매출채권, 부동산 등의 자산을 담보로 발행하는 기업어음(CP). 장단기 금리차 때문에 ABS 발행보다 자금 조달비용을 줄일 수 있어 유리. 그 중 부동산 관련 ABCP는 건물 지을 땅, 건설사 보증 등 부동산 관련 자산을 담보로 발행되는 기업어음을 말함. ABCP를 발행하기 위해서는 일단 SPC가 금융위원회에 ABCP 발행계획을 등록 해야 하고 자산 보유자가 SPC에 자산을 양도하면 신용평가회사가 SPC가 발행 하는 유동화증권에 대해 평가등급을 부여하게 됨. |
이러한 상황을 감안하여 몇 가지는 꼭 명심하고 각별히 유의해야 할 것입니다.
현 시간 ‘갑 중의 갑’은 현금입니다.
부동산을 비롯한 자산가치의 하락세는 좀 더 장기화될 것인 바, 지금부터라도 조금씩 현금을 모아간다면 좋은 자산을 헐 값에 살 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.
이러한 모든 사태의 근본 원인은 ‘금리’인 바, 신규대출은 자제하시고 기존 대출이 있다면 단 한 푼이라도 상환하시기 바랍니다. 일부 정책자금 대출을 제외한다면 향후 최소 1년까지는 7% 미만 대출은 찾아보기 힘들 것입니다.
많은 전문가들의 의견을 종합해보면, 기준금리는 2023년 1분기까지는 지속 상승하고, 2∼3분기 중에는 보합, 빨라도 내년 4분기 이후부터 금리인하가 가능할 것으로 전망하고 있습니다.
부동산 개발금융의 직접 이해관계자인 시공사(건설사), 시행사, 제 2금융권(증권사, 보험사, 저축은행 등)에 대한 투자는 조심해야 할 것이며,
이 외에도 부채비율(통상 200% 이상이면 유의)이 높은 기업과의 상거래 및 투자도 다시 한번 짚어보시기 바랍니다.
< PF / PF ABCP 구조>
